Vor dem Bau
Baugenehmigung, Abstandsflächen bei Überdachungen
Ob Sie eine Genehmigung brauchen, hängt vom Bundesland, von der Größe und vom Abstand zur Grundstücksgrenze ab. Diese drei Punkte klären wir, bevor gebaut wird.
- Verfahrensfreiheit nach Landesbauordnung geprüft
- Grenzabstand aufgenommen
- Unterlagen zusammengestellt
- Abstimmung mit der Behörde möglich
Warum es keine bundesweite Antwort gibt
Das Bauordnungsrecht ist Ländersache. Jedes Bundesland hat eine eigene Bauordnung, und jede davon zieht die Grenze der Verfahrensfreiheit an einer anderen Stelle. Mal entscheidet die überdachte Fläche, mal das umbaute Volumen, mal die Tiefe der Überdachung.
Dazu kommen örtliche Vorgaben. Ein Bebauungsplan kann Dachform, Höhe oder überbaubare Fläche festlegen, und eine Gestaltungssatzung kann Material und Farbe regeln. Beides steht nicht in der Landesbauordnung, sondern bei der Gemeinde.
Wir sagen Ihnen deshalb nicht, was allgemein gilt, sondern was an Ihrer Adresse gilt. In Zweifelsfällen ist eine kurze Anfrage bei der Bauaufsicht der schnellste Weg, und sie kostet in der Regel nichts.
Praktisch gehen wir in dieser Reihenfolge vor: zuerst die Landesbauordnung, weil sie den Rahmen setzt, dann der Bebauungsplan, weil er ihn verengen kann, zuletzt das Abstandsflächenrecht, weil es die Lage auf dem Grundstück bestimmt. Kippt einer dieser drei Punkte, ändert sich die Planung, und zwar besser jetzt als nach dem Aufmaß.
- Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes
- Bebauungsplan der Gemeinde
- Gestaltungssatzung, falls vorhanden
- Abstandsflächenrecht zur Nachbargrenze
Leistungsumfang
Was wir in der Vorbereitung übernehmen
Die Klärung gehört zur Planung. Den Antrag stellt die Bauherrschaft, die Unterlagen bereiten wir vor.
Nennen Sie uns Bundesland, geplante Maße und den Abstand zur Grenze. Den Rest klären wir.
Der Abstand zur Nachbargrenze
Abstandsflächen sind der häufigste Stolperstein. Grundsätzlich muss vor einer Außenwand eine Fläche freibleiben, deren Tiefe sich aus der Wandhöhe ergibt. Für untergeordnete Bauteile wie Terrassenüberdachungen gibt es Erleichterungen, aber sie sind an Bedingungen geknüpft.
Entscheidend ist meist, ob die Anlage an drei Seiten offen bleibt. Sobald eine Seitenwand dazukommt, ändert sich die Bewertung, und aus einer Überdachung wird bauordnungsrechtlich etwas anderes.
Steht die Anlage direkt an der Grenze, ist zusätzlich das Nachbarrecht zu beachten. Eine schriftliche Zustimmung des Nachbarn ist nicht immer vorgeschrieben, aber sie erspart in der Praxis die meisten Auseinandersetzungen.
Eine Besonderheit sind Grenzgaragen und bereits vorhandene Anbauten. In mehreren Bundesländern gibt es eine Gesamtlänge, die entlang einer Grenze bebaut werden darf. Steht dort schon eine Garage, kann die Überdachung diese Länge ausschöpfen oder überschreiten, ohne dass das auf den ersten Blick auffällt.
- Offene Seiten sind bauordnungsrechtlich günstiger
- Seitenwände verändern die Einordnung
- Nachbarzustimmung schriftlich festhalten
Ablauf
Von der Prüfung bis zur Freigabe
Wann es auf jeden Fall genehmigungspflichtig wird
Diese Punkte führen in fast allen Bundesländern aus der Verfahrensfreiheit heraus.
- Die überdachte Fläche überschreitet die Landesgrenze für Verfahrensfreiheit
- Die Anlage wird seitlich geschlossen und damit zum Raum
- Es entsteht ein beheizter Wintergarten statt eines Kaltbereichs
- Das Grundstück liegt im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung
- Das Gebäude steht unter Denkmalschutz
Genehmigungspflichtig heißt nicht unmöglich. Es heißt, dass ein Verfahren vorgeschaltet ist, das je nach Behörde zwischen vier Wochen und einigen Monaten dauert. Wer das einplant, verliert nichts außer Zeit. Wer ein Verfahren einplant, sollte außerdem die Montage erst terminieren, wenn der Bescheid vorliegt. Eine Anlage, die in der Werkstatt fertig ist und auf Papier wartet, bindet Lagerfläche und bringt niemandem etwas.
Was passiert, wenn ohne Genehmigung gebaut wurde
Eine Anlage, die hätte genehmigt werden müssen, ist formell rechtswidrig, auch wenn sie technisch einwandfrei ist. Praktisch fällt das meist erst auf, wenn ein Nachbar sich beschwert oder wenn das Haus verkauft wird.
Die Behörde kann dann eine nachträgliche Genehmigung verlangen. Entspricht die Anlage materiell dem Recht, wird sie in der Regel erteilt. Entspricht sie nicht, steht der Rückbau im Raum.
Deshalb lohnt die halbe Stunde vorher. Eine Anfrage bei der Bauaufsicht ist formlos möglich, und die Antwort ist in den meisten Gemeinden innerhalb weniger Tage da.
Beim Hausverkauf fragt der Notar nicht nach, die Bank aber manchmal schon. Und spätestens wenn ein Schaden eintritt, sieht die Gebäudeversicherung genau hin, ob die Anlage rechtmäßig errichtet wurde. Das ist der zweite Grund, die Unterlagen vollständig zu halten.
- Adresse und Flurstück
- Geplante Fläche, Tiefe, Höhe
- Abstand zur nächsten Grenze
- Offene oder geschlossene Seiten
- Ein einfacher Lageplan
Für wen
Wo die Klärung besonders zählt
Reihen- und DoppelhäuserDie Grenze liegt nah, Abstandsflächen werden schnell zum Thema.
Grundstücke im BebauungsplanFestsetzungen zu Dachform, Höhe und überbaubarer Fläche sind bindend.
Altbau im OrtskernErhaltungs- oder Gestaltungssatzungen regeln dort oft Material und Farbe.Nachbarrecht
Zustimmung, Schriftform, Streitvermeidung
Bauordnungsrecht und Nachbarrecht sind zwei verschiedene Dinge. Eine Anlage kann verfahrensfrei sein und trotzdem gegen nachbarrechtliche Vorschriften verstoßen, etwa wenn Regenwasser auf das Nachbargrundstück abgeleitet wird.
Wo die Anlage nah an die Grenze rückt, empfehlen wir eine kurze schriftliche Abstimmung mit dem Nachbarn. Zwei Sätze mit Datum und Unterschrift genügen und haben schon manchen jahrelangen Streit verhindert.
Ein häufiger Streitpunkt ist der Schattenwurf. Rechtlich lässt sich daraus selten etwas ableiten, solange die Abstandsflächen eingehalten sind. Trotzdem lohnt es sich, den Nachbarn vorher einmal auf die geplante Höhe hinzuweisen, statt ihn vor vollendete Tatsachen zu stellen.
- Entwässerung auf das eigene Grundstück
- Abstand schriftlich festgehalten
- Zustimmung mit Datum und Unterschrift
- Unterlagen beim Objekt aufbewahren
Was das Verfahren kostet
Die Vorbereitung der Unterlagen ist Teil unserer Leistung. Gebühren der Behörde und die Kosten eines Ingenieurbüros für einen prüffähigen Nachweis kommen gegebenenfalls hinzu und werden gesondert ausgewiesen.
Die Höhe hängt vom Bundesland und von der Gemeinde ab. Für eine Terrassenüberdachung bewegt sich die Gebühr in der Regel im unteren dreistelligen Bereich. Wir nennen Ihnen die Größenordnung, sobald die Zuständigkeit geklärt ist.
Günstiger wird es, wenn mehrere Vorhaben zusammen eingereicht werden. Wer ohnehin einen Carport oder einen Geräteraum plant, sollte das in einem Verfahren erledigen statt in zweien. Die Gebühr richtet sich nach dem Bauwert, nicht nach der Zahl der Anträge.
- Gebühr der Bauaufsicht
- Prüffähige Statik durch ein Ingenieurbüro
- Lageplan vom Vermessungsbüro
- Nachträgliche Genehmigung bei Bestandsanlagen
Häufige Fragen zu Genehmigung, Abstand
Brauche ich für eine Terrassenüberdachung eine Baugenehmigung?
Das hängt vom Bundesland und von der Größe ab. In vielen Ländern bleiben kleinere, an drei Seiten offene Überdachungen verfahrensfrei. Wir prüfen das für Ihre Adresse.
Wie nah darf die Anlage an die Grundstücksgrenze?
Das regelt das Abstandsflächenrecht des Landes. Für untergeordnete Bauteile gibt es Erleichterungen, die aber an Bedingungen geknüpft sind.
Muss der Nachbar zustimmen?
Rechtlich nicht immer. Praktisch ist eine kurze schriftliche Abstimmung sinnvoll, sobald die Anlage nah an die Grenze rückt.
Was ist, wenn die Anlage schon steht?
Dann kann eine nachträgliche Genehmigung nötig sein. Entspricht die Anlage materiell dem Recht, wird sie in der Regel erteilt.
Macht eine Seitenwand einen Unterschied?
Ja, einen erheblichen. Mit geschlossenen Seiten wird aus der Überdachung bauordnungsrechtlich ein Raum, und die Bewertung ändert sich.
Wie lange dauert ein Verfahren?
Je nach Behörde zwischen vier Wochen und einigen Monaten. Planen Sie den Zeitraum ein, bevor Sie einen Montagetermin zusagen.
Wir ordnen Ihr Vorhaben ein und sagen Ihnen, ob ein Verfahren nötig ist.
Was die Abstandsfläche tatsächlich misst
Ob eine Überdachung genehmigt werden muss, hängt an Maßen, Höhe und Lage zur Grenze. Die Draufsicht zeigt, welche Fläche dabei frei bleiben muss und warum sie auf dem eigenen Grundstück liegen muss.
- ÜberdachungMaße und Höhe zählen
- AbstandsflächeBleibt frei
- GrenzeDarf nicht überschritten werden
- BestandHaus und Grundstück
Ratgeber zu diesem Thema
Drei Beiträge, die einzelne Punkte ausführlicher behandeln.
Verfahrensfrei: welche GrößenBis zu welchen Maßen eine Überdachung ohne Bauantrag auskommt und was dabei zählt.Weiterlesen →Abstandsfläche, GrenzbebauungWie nah an die Grundstücksgrenze gebaut werden darf und welche Rolle Wände spielen.Weiterlesen →Bauantrag: Unterlagen, AblaufWelche Unterlagen eingereicht werden und wie lange ein Verfahren üblicherweise dauert.Weiterlesen →TMC GmbH
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Fürs Angebot helfen Bundesland, Adresse, geplante Maße und der Abstand zur nächsten Grenze.
Beratung zur Genehmigungsfrage
Sagen Sie uns, wo gebaut werden soll und wie groß die Anlage werden soll. Daraus ergibt sich, ob ein Verfahren nötig ist und welche Unterlagen gebraucht werden.